Конкуренция в ипотечном сегменте возрастает

Сегодня на рынке жилья наблюдается явное противоречие, которое заключается в росте цен на недвижимость и в снижении активности покупателей. Все это способствует обострению соперничества банков в сегменте услуг по ипотечному кредитованию. Борьба идет таким образом, что условия предоставления ипотеки в разных кредитных учреждениях практически сравнялись.

Что касается аннуитета и стандартного варианта погашения задолженности, то тут уже невозможно в чем-то опередить конкурентов, все уже об этом все знают. А вот на уровне процентных ставок и предоставлении различных дополнительных условий банки и ведут активную борьбу.

На сегодняшний день наблюдаются две основные тенденции – отказ от долларовых кредитов в пользу гривневых и переход к более жестким требованиям для заемщиков. Причиной таких изменений многие эксперты и банкиры считают американский ипотечный кризис, а также увеличение доли валютных ресурсов у банков Украины. Есть и другая точка зрения, заключающаяся в том, что такие изменения вызваны появлением на украинском рынке иностранных банков, которым свойственна иная система работы и оценки инвестиций. На практике же мы наблюдаем, что идея с доступными кредитами не прижилась, так как довольно трудно обеспечить заемщикам посильную кредитную нагрузку. К тому же банки полностью отказались от предоставления займов без первоначальных взносов ввиду того, что цены на недвижимость стали расти заметно медленнее, а значит, риски возрастают.

Пустыми оказались обещания кредиторов снизить стоимость жилищных кредитов в 2008 году. Никакие западные технологии здесь пока помочь не в состоянии. На самом деле все просто: зачем снижать процентные ставки, если заемщики в очередь стоят? Поэтому некоторые крупные участники рынка смогли даже поднять свои проценты еще в 2007 году. Если посмотреть на западную практику развития ипотеки, проценты по которой не превышают 7% годовых, можно надеяться, что цены на жилье рано или поздно начнут падать. На западе наблюдается следующая зависимость: снижение процентных ставок по кредитам приводит к росту цен на недвижимость, и наоборот. Но разница в том, что на Украине доходы населения повышаются не так быстро, как растут цены на жилье. И получается, что приобретать квартиры по существующим ценам многие не в состоянии, продавцы не хотят терять свою прибыль, а ипотечные кредиты стоят достаточно дорого.

Не смотря на это, существуют и положительные тенденции на ипотечном рынке. Появляются кредиты сроком до 30 лет. Для заемщиков это очень выгодно, даже не смотря на повышение процентов. Еще одним приятным изменением является отказ многих банков от ограничений по объему кредитования. Также уходит в прошлое практика применения штрафных санкций при досрочном погашении займов. Ситуация с дополнительными затратами и процентами по кредиту постепенно проясняется. Ежемесячные комиссии заменены сбором за выдачу в размере 1% от суммы кредита. Теперь у заемщика появилась возможность выбирать систему погашения займа. Процентные ставки по долларовому кредитованию при покупке новостроек колеблются от 11,2 до 14%, на вторичном рынке от 11 до 13,7%.

Каждый банк желает, чтобы его условия выделялись из огромного перечня стандартных предложений. Поэтому иногда появляются очень интересные программы. Например, кредит под 12% годовых. Это стало возможным благодаря сотрудничеству с Государственным ипотечным учреждением, предоставляющим займы для банков под 9,5%. Разницу в 2,5% кредитор забирает себе. Но есть существенный минус для заемщиков – высокие требования.

Следующее интересное предложение одного из банков – это кредит в швейцарских франках. Экономия в сравнении с кредитом в долларах составляет 30%, но это возможно только если курс франков не вырастет относительно гривны. Поэтому многие предпочитают не кредитоваться в евро и франках.

Активно используется схема, по которой заемщику предлагается сначала выплачивать только проценты, а потом тело кредита. Это выгодно тем, что сокращаются ежемесячные выплаты, а потом можно погасить задолженность без всяких штрафов. Такая схема очень удобна тем, у кого не достаточно средств в данный момент, но есть перспективы роста заработной платы.

Некоторые банки предлагают такую схему расчетов: заемщик на протяжении двадцати пяти лет выплачивает только 60% тела кредита и проценты по нему, а после этого единовременно вносит всю оставшуюся сумму. Благодаря этой программе получается достаточно малая сумма ежемесячного платежа, что делает ее самой доступной на сегодняшний день. Единственное, о чем необходимо помнить, это те 40%, которые предстоит выплатить целиком. Их следует постепенно копить. Если же вы предпочитаете обычный вариант погашения, с вас будет взиматься ежемесячная комиссия.

Существует еще один способ кредитования, согласно которому банк начисляет не фиксированный, а плавающий процент. Принцип образования процентной ставки заключается в сумме индекса международного финансового рынка и постоянного банковского процента. Такую программу пока что предлагает всего один банк, его процент составляет 6,6%, следовательно, реальная ставка вместе с индексом будет 9,68%. Выглядит очень заманчиво, но и риск достаточно велик, так как индекс может и вырасти.

В целом же ситуация на ипотечном рынке складывается таким образом, что из-за ужесточающихся условий кредитования в сегменте новостроек заемщики вынуждены искать новые варианты. Кто-то покупает вторичное жилье в городах-спутниках, а кто-то выбирает приобретение земли. К сожалению, риск по этому виду кредитования выше, чем на жилищном рынке, поэтому число банков, предлагающих такую программу, очень мало. В связи с этим и процентная ставка на земельный кредит выше на 1-3%. В целом эксперты оценивают этот сегмент рынка достаточно перспективным при некоторых изменениях законодательства.