Покупать имущество, на которое оформлен кредит, стоит в том случае, если цена его невелика, значительная часть долга выплачена, и оформление переуступки долга происходит официально. Если нет соблюдения всех этих правил, идти на такой шаг бессмысленно. Взять новый кредит будет значительно проще.
В западных и европейских странах практика выкупа имущества, которое выступает в роли залога, очень распространена. Во-первых, стоимость такого имущества значительно ниже, банковские проценты довольно невелики.
Отечественные банки очень редко соглашаются на перепродажу имущества, находящегося под залогом. Это происходит, если для этого есть веские причины (например, переезд кредитополучателя на ПМЖ в другую страну). Также существенным основанием для переуступки кредита является улучшение качества обслуживания данного займа.
Если покупатель убедит банк в том, что он будет выплачивать кредит регулярно, без задержек, будет подтвержден его доход и т.д. банк пойдет на переуступку кредита и будет относиться к новому заемщику со всей строгостью.
Многие читатели, подумают, так зачем тогда идти на такие условия, если переуступка почти ничем не отличается от оформления нового кредита. В случае продажи имущества, выступающего в роли залога, выигрывает продавец, он получает на руки сумму, равную разнице рыночной стоимости и размером выплаты по кредиту. А покупатель получает в нагрузку чужой кредит, вернее невыплаченный остаток по займу. Так есть ли смысл в операциях такого вида?
Несомненно, есть, во-первых, при оформлении имущества в кредит, банк обязывает заемщика внести первоначальный взнос в сумме не менее 15-30 процентов от стоимости. Во-вторых, при оформлении кредита нужно выплатить комиссионный сбор (1-2%), также нужно оплатить услуги риелтора (до 5 % стоимости жилья). Если сумма кредита значительная, то существенную сумму составят все эти нюансы.
Основным преимуществом покупки жилья, находящегося в кредите, является его небольшая стоимость. Продавец зная, что его имущество выступает в роли залога по кредиту, назначает более низкую цену, и идет на уступки покупателям.
Человек, собирающийся приобрести такое имущество, в свою очередь должен внимательно смотреть на условия кредитования, в которых находится квартира (процентная ставка, срок выплаты, штрафные санкции и т. д.). Ведь изменение кредитополучателя не ведет к изменению условий займа. Поэтому все условия стоит тщательно изучить, прежде чем соглашаться на покупку.
При оформлении нового кредита, условия займа предлагаются те, что действуют на данный момент, а при переуступке сохраняются исходные условия кредитования. Как известно тенденция на рынке кредитов такова, что процентные ставки постоянно снижаются, и брать на себя обязательства по «старому» кредиту выгодно только в том случае, если займ взят относительно недавно или был оформлен во время акции.
Права и свободы граждан при переуступке кредитов защищает закон, в Гражданском кодексе (ст.513, 521 и 1055) сказано, что замена сторон в обязательстве, должна быть закреплена договором, в той же форме что и основное обязательство. То есть при переуступке долга, продавец пишет соответствующее соглашение в пользу нового заемщика.
Сделку по переуступке долга оформляют в банке, в присутствии нотариуса, как правило, того, который заключал предыдущую сделку. Стоимость услуг нотариуса от 300 гривен, более точно, зависит от суммы залогового имущества.
Многие недобросовестные граждане, оформив в кредит покупку автомобиля или квартиры, тут же перепродают их по генеральной доверенности. Покупатель в таком случае ничего не подозревает и доказать банку то, что он не знал о том, что данное имущество находится в залоге, очень сложно. Поэтому при покупке какого-либо имущества, обязательно консультируйтесь с юристами и специалистами по кредитам, чтобы проверить «чистоту» покупаемого объекта.
Очень часто переуступают долг тогда, когда покупатель хочет купить конкретный объект, квартиру или автомобиль, и нахождение желаемого объекта в залоге у банка, его особо не интересует.
Выгода для покупателя есть тогда, когда стоимость приобретаемого объекта плюс сумма остатка по кредиту ниже среднерыночной цены, плюс еще и затраты на переоформление, если в итоге, вы заплатите меньше, чем среднерыночный уровень цен, то смысл приобрести такое имущество есть.
Обязательно при переуступке кредита уточните условия займа, переоформит ли банк на вас старый кредит или вам придется оформлять новый.
Очень многие переуступают кредит неофициально, своим родственникам или знакомым, с одной стороны это выгодно, но с другой стороны, это очень рискованно и для продавца и для покупателя.
Давайте посмотрим, во сколько обойдется покупка автомобиля, находящегося в залоге у банка.
Автомобиль Mitsubishi Lancer (2005 г. выпуска), средней стоимостью 18 тысяч долларов, был оформлен в кредит на пять лет, займ выплачивается в гривне под 4 процента годовых. За два года была выплачена половина кредита (8 000 из 16 000). Остаток кредита 8000, затраты на переоформление кредита около 800 долларов, плюс отчисления в Пенсионный Фонд (540 долларов), плата за регистрацию в автоинспекции 150 долларов. Услуги нотариуса 60-100 долларов. Оптимальная цена для перепродажи данного автомобиля 9 200 долларов. То есть, экономится 1-2 процента от сумм кредита, за счет того, что не надо выплачивать комиссию банку за оформление кредита. Также вам еще придется оплатить страховку.
В следующем примере рассчитаем, сколько будет стоить квартира в столице. Трехкомнатная квартира в Киеве, средняя стоимость 250 000 долларов, оформлена в кредит на 20 лет, займ выплачивается в долларах, под 12 процентов годовых. Сумма кредита 100 000 долларов, в течение четырех лет, кредит был погашен на 20 процентов. Остаток по кредиту 80 000 долларов, сопутствующие затраты около 2, 5 тысяч долларов. Плюс еще 5 000 долларов отчисления в Пенсионный Фонд (1%) и госпошлина (1%), затраты на услуги нотариуса 150-200 долларов. Оптимальная цена при переуступке долга 164 800 долларов. При этом вам не придется оплачивать банку комиссию (1-2 %), за оформление кредита, не нужно оплачивать услуги риелторов (3-5%) и оценщика (300-500 гривен).
У переуступки кредита есть свои плюсы и минусы.
Положительными сторонами оформления переуступки являются: стоимость имущества (существенно ниже чем среднерыночная), отсутствие затрат на услуги посредников и комиссии, возможность получить имущество в кредит без первоначального взноса.
Отрицательными сторонами является то, что процентные ставки по «старому» кредиту могут быт выше, чем по новым кредитам, банк может отказать в переуступке кредита, да и найти вариант выгодной переуступки не так-то просто, что бы подходили все параметры имущества и кредитные условия.
В заключение стоит сказать, что выгоду приобретения имущества, находящегося в залоге, нужно тщательно просчитывать. Учитывая все составляющие, цену, условия кредита и т.д.