Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Определения терминов 

В этом Законе нижеприведенные термины используются в следующем значении:

Недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с ним, перемещение которых невозможно без обесценивания и смены их назначения. Правовой режим недвижимого имущества распространяется на воздушные и морские судна, судна внутреннего плавания, космические объекты;

ипотека — вид обеспечения исполнения обязательств недвижимым имуществом, которое остается в распоряжении и использовании ипотекодателя, согласно которого ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном этим Законом;

основное обязательство — обязательство должника согласно договора займа, кредита, купли-продажи, лизинга, а также обязательства, которое возникает из других обстоятельств, выполнение которого обеспечено ипотекой;

следующая ипотека – передача в ипотеку недвижимого имущества, которое уже является предметом ипотеки согласно предыдущего договора;

ипотекодатель — лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения личного обязательства или обязательства другого лица перед ипотекодержателем. Ипотекодателем может быть должник либо имущественный поручитель;

имущественный поручитель – лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения обязательства другого лица-должника;
ипотекодержатель - кредитор по основному обязательству;

должник – ипотекодатель или другое лицо, ответственное перед ипотекодержателем за исполнение основного обязательства;

приоритет – преимущественное право одного лица отнисительно права другого лица на то же самое недвижимое имущество;

высший приоритет – приоритет, установленный ранее любого другого приоритета относительно одного и того же недвижипого имущества;

низший приоритет — приоритет, установленный позже любого другого приоритета относительно одного и того же недвижимого имущества.

Статья 2. Ипотечное законодательство 

Законодательство Украины об ипотеке базируется на Конституции Украины и складывается из Гражданского Кодекса, Хозяйственного Кодекса Украниы, Земельного Кодекса Украины, этого Закона и прочих нормативно-правовых актов, а также международных договоров Украины.

Статья 3. Возникновение, применение и приоритет ипотеки

Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда. К ипотеке, которая возникает на основании решения суда или закона, распространяются правила к ипотеке, которая возникает на основании договора, если другое не предусмотрено законом.
Взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя согласно ипотечного договора возникают с момента его нотариального заверения. В случае ипотеки, которая возникает на основании закона или решения суда, взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают со дня возбуждения ответного дела, на основании которого возникает ипотека, или со дня придания судебному решению законной силы.
Ипотекой может быть обеспечено исполнение действительного обязательства или требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, который вступил в силу. Ипотека привязана к основному обязательству и действительна до прекращения основного обязательства.
В случае нарушения должником основного обязательства касательно ипотеки, ипотекодержатель имеет право удовлетворить обеспечение этого обязательства за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими лицами, права или требования которых на переданное в ипотеку недвижимое имущество не зарегистрированы в установленном законом порядке или зарегистрированы после регистрации ипотеки. Если приоритет отдельного права или требования на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает согласно закону, такое право имеет приоритет над требованием ипотекодержателя лишь в случае его появления и регистрации до момента государственной регистрации ипотеки.
Приоритет права ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки относительно зарегистрированных в установленном законом порядке прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Зарегистрированные права и обязательства на недвижимое имущество подлежат удовлетворению согласно их приоритету – в очередности их государственной регистрации.

Статья 4. Государственная регистрация ипотеки

Передача недвижимого имущества в ипотеку подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. В случае невыполнения этого условия ипотечный договор действителен, но требование ипотекодержателя не является приоритетным относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество.
Государственная регистрация выполняется на основании уведомления ипотекодержателя, в котором содержится следующая информация:
1)сведения об ипотекодателе и ипотекодержателе;
2)описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные;
3)срок полного выполнения основного обязательства;
4)распоряжение на выпуск закладной илиее отсутствие.
Законом могут быть установлены дополнительные требования к форме и содержанию этого уведомления. 

Статья 5. Предмет ипотеки

Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества в следующих случаях:
Недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на правах собственности или на правах хозяйственного управления, если ипотекодатель – государственное или коммунальное предприятие, организация или ведомство.
Недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него соответственно с законодательством может быть наложено взыскание;
Недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный натурально объект права собственности, если другое не предусмотрено Законом.
Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства или другое недвижимое имущество, которое становится собственностью ипотекодателя после подписания ипотечного договора, с условием, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение в собственность соответственного недвижимого имущества в будущем. Передача такого недвижимого имущества в ипотеку подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является собственником этого имущества на момент подписания ипотечного договора. Часть объекта недвижимого имущества также может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если другое не предусмотрено этим Законом. Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, который не может быть выделенным и был присоединен к предмету ипотеки после подписания ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.
Недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями, если другое не установлено ипотечным договором.
Риск случайного уничтожения, случайного повреждения или утраты предмета ипотеки возмещает ипотекодатель, если другое не установлено ипотечным договором.
Стоимость предмета ипотеки определяется по взаимному соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки ответственным субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором.

Статья 6. Условия передачи недвижимого имущества в ипотеку 

В случае ограничения правомочности распоряжения недвижимым имуществом с согласия его владельца или уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления такое же согласие необходимо для передачи этого имущества в ипотеку.
Имущество, которое находится в совместной собственности, может быть передано в ипотеку только с нотариально заверенным согласием всех ее владельцев. Совладелец недвижимого имущества имеет право передать в ипотеку свою часть в совместном имуществе без согласия остальных совладельцев с условием выделения ее в отдельный объект недвижимости с регистрацией.
Ипотекодатель обязан до подписания ипотечного договора предупредить ипотекодержателя обо всех известных ему правах и требованиях других лиц к предмету ипотеки, в том числе и к тем, которые не зарегистрированы в установленном законом порядке. В случае нарушения данной обязанности ипотекодержатель имеет право требовать досрочного исполнения основного обязательства и возмещения ипотекодателем причиненного ущерба.
В случае передачи в ипотеку строения (сооружения), ипотека расширяется на принадлежащий ипотекодателю на правах собственности земельный участок или его часть, на котором расположено соответствующее строение (сооружение) и который необходим для использования этого строения (сооружения) согласно целевому назначению. Если этот земельный участок принадлежит другому лицу и был передан ипотекодателю в аренду (использование), после изменения прав собственности его новый владелец приобретает права и обязанности ипотекодателя согласно документа, оговаривающего условия аренды (использования).

В случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека также расширяется на размещенные на ней строения (сооружения) и объекты незавершенного строительства, который принадлежат ипотекодателю на правах собственности.
После перемены собственника на переданный в ипотеку земельный участок, на котором расположены строения (сооружения), которые принадлежат другому лицу, новый владелец этого земельного участка обязан обеспечить владельцу данных строений (сооружений) те же условия аренды (использования) земельным участком, как и те, которые обеспечивались ипотекодателем.

Статья 7. Требования, которые обеспечиваются ипотекой

За счет предметы ипотеки ипотекодержатель имеет право удовлетворить сове требование по основному обязательству в полном объеме или в части, установленной ипотечным договором, которая определена на момент выполнения этого требования, включая оплату процентов, неустойки, основной суммы долга и любого увеличения этой суммы, которое было предусмотрено условиями договора, который обуславливает основное обязательство.
Если требование по основному обязательству подлежит исполнению в денежной форме, его размер определяется на основании ипотечного договора или договора, который обуславливает основное обязательство, в четко установленной сумме или путем установления критериев, которые позволяют установить размер этого требования на конкретный момент на протяжении срока действия основного обязательства.
Если другое не предусмотрено законом или ипотечным договором, ипотекой также обеспечиваются требования ипотекодержетеля к отчуждению:

• Затрат, связанных с предъявлением требования согласно основному обязательству и сменой владельца на предмет ипотеки;
• Затрат на содержание и сохранение предмета ипотеки;
• Затрат на страхвание предмета ипотеки;
• Убытков, причиненных нарушением основного обязательства или условий ипотечного договора.

Статья 8. Страхование предмета ипотеки

Ипотекодатель обязан застраховать предмет ипотеки на его полную стоимость от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или утраты, если ипотечным договором эта обязанность не возложена на ипотекодержателя.
В случае следующей ипотеки страхование предмета ипотеки не является обязательным. Договор страхования заключается в пользу ипотекодержателя, который в случае наступления страхового случая получает право требования от страховщика.
В случае приобретения прав согласно ипотечному договору новым ипотекодержателем он также получает право требования от страховщика.
В случае наступления страхового случая касающегося предмета ипотеки, ипотекодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своего требования по основному обязательству из суммы страхового возмещения.
После удовлетворения требования ипотекодержателя, которое имеет наивысший приоритет, из суммы страхового возмещения любое превышение суммы страхового возмещения, превышающее размер требования ипотекодержателя, которое имеет высший приоритет, подлежит разделу между ипотекоделжателями, которые имеют низший приоритет, и другими кредиторами должника согласно проиритета и размера их зарегистрированных прав или требований и ипотекодателем в последнюю очередь.
Согласно договоренности между ипотекодателем и ипотекодержателем, которое имеет высший приоритет, страховое возмещение может быть направлено на восстановление предмета ипотеки.
Ипотечный договор может накладывать на ипотекодателя обязанность оформить другие виды страхования в связи с передачей недвижимого имущества в ипотеку.

Статья 9. Владение, использование и распоряжение предметом ипотеки

Ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки согласно целевому назначению, если другое не предусмотрено этим Законом.
При пользовании предметом ипотеки ипотекодатель должен не допускать ухудшения состояния предмета ипотеки и уменьшения его стоимости сверх нормы его обычной амортизации.
Ипотекодатель имеет право получать от предмета ипотеки продукцию, плоды и доходы, если другое не предусмотрено ипотечным договором. Ипотекодатель имеет право исключительно на основании согласия ипотекодержателя, которое должно находиться в ипотечном договоре или во внесенных в него изменениях или дополнениях:

• Возводить, разрушать или производить капитальный ремонт здания (сооружения), расположенного на земельном участке, который является предметом ипотеки, или осуществлять естественные изменения этого участка;
• Передавать предмет ипотеки в следующую ипотеку;
• Отчуждать предмет ипотеки;
• Передавать предмет ипотеки в совместную деятельность, лизинг, аренду, использование.

Ипотекодатель имеет право завещать переданное в ипотеку недвижимое имущество. Правомочие, которое ограничивает право ипотекодателя завещать переданное в ипотеку недвижимое имущество, признается неправомерным.

Статья 10. Сохранность предмета ипотеки

Если бругое не установлено законом или ипотечным договором, ипотекодатель обязан осуществлять за свой счет все необходимые меры для надлежащей сохранности предмета ипотеки, включая своевременное проведение планового ремонта, обновления незначительных повреждений, рациональную эксплуатацию и защиту предмета ипотеки от незаконных посягательств и требований других лиц.
Ипотекодатель обязан своевременно уведомлять ипотекодержателя о любой угрозе уничтожения, повреждения, разрушения или ухудшения состояния предмета ипотеки, а также о любых обстоятельствах, которые могут негативно повлиять на права ипотекодержателя согласно ипотечному договору.
Ипотекодержатель имеет право в любое время на протяжении срока ипотечного договора с условием предварительного письменного уведомления ипотекодателя проверять документально и фактически наличие, состояние, условия хранения и использования предмета ипотеки.
Ипотекодатель обязан не препятствовать реализации этого права ипотекодержателем, предоставлять ему все документы, необходимые для проверки наличия, состояния, условий хранения и пользования предметом ипотеки, а также немедленно по требованию ипотекодержателя обеспечивать ему физический доступ к предмету ипотеки.
Проведение ипотекодержателем указанной проверки не должно прекращать использование предмета ипотеки согласно его целевому назначению или другим образом нарушать права ипотекодателя или другого лица во временном использовании которого находится предмет ипотеки.

Статья 11. Имущественный поручитель 

В случае обеспечения выполнения основного обязательства ипотекой недвижимого имущества, которое принадлежит третьему лицу (имущественному поручителю), имущественный поручитель является ипотекодателем согласно ипотечному договору и не несет ответственность перед ипотекодержателем за выполнение основного обязательства должником.
В случае нарушения должником основного обязательства поручитель отвечает за удовлетворение требования ипотекодержателя недвижимым имуществом, которое является предметом ипотеки.
В случае удовлетворения требований ипотекодержателя за счет предмета ипотеки имущественный поручитель приобретает права кредитора согласно основному обязательству.

Статья 12. Правовые последствия нарушения обязанностей ипотекодателя

В случае нарушения ипотекодержателем обязанностей, установленным ипотечным договором, ипотекодержатель имеет право требовать досрочного исполнения основного обязательства, а в случае его невыполнения – возврата предмета ипотеки.
В случае нарушения ипотекодателем обязательств по сохранению или страхованию предмета ипотеки ипотекодержатель имеет право воспользоваться правами, определенными частью первой этой статьи, или принять меры для сохранения или страхования предмета ипотеки в собственных интересах и за свой счет. Ипотекодатель обязан немедленно по требованию ипотекодержателя возместить последнему все расходы, понесенные в результате мер по сохранению и страхованию предмета ипотеки.
Действия по отчуждению ипотекодателем переданного в ипотеку имущества или его передачи в следующую ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду или пользование без согласия ипотекодержателя считаются недействительными.

Статья 13. Следующая ипотека

Предмет ипотеки может быть передан в следующую ипотеку по согласию предыдущих ипотекодержателей, если другое не предусмотрено предыдущим ипотечным договором.
Предыдущая ипотека имеет высший приоритет перед следующими ипотеками.
Следующая ипотека, предметом которой является несколько объектов, которые принадлежат разным лицам и являются предметом предыдущей ипотеки, допускается с согласия владельцев всех объектов недвижимого имущества, переданного в совместную ипотеку. Если недвижимое имущество являетсв предметом нескольких ипотек, ипотекодержатель, который инициирует перевод предмета ипотеки, обязан письменно уведомить всех других ипотекодержателей о своих намерениях перевода предмета ипотеки за десять дней до перевода. В случае перевода предмета ипотеки следующим ипотекодержателем предыдущий ипотекодержатель также имеет право перевести предмет ипотеки, даже если срок исполнения основного обязательства перед предыдущим ипотекодержателем еще не наступил. Если предыдущий ипотекодержатель не воспользовался этим правом, предыдущая ипотека считается действительной до полного удовлетворения требования предыдущего ипотекодержателя согласно основному обязательству, а право собственности на предмет ипотеки переходит е новому собственнику вместе с обложением этого имущества предыдущей ипотекой.
Предыдущий ипотекодержатель имеет право на основании письменного заявления приостановить перевод ипотеки, инициированный следующим ипотекодержателем, если такой перевод может привести к неполному удовлетворению требований предыдущего ипотекодержателя. В этом случае требования следующего ипотекодержателя подлежат удовлетворению после перевода предмета ипотеки предыдущим ипотекодержателем и после полного удовлетворения его требований, обеспеченных ипотекой. В случае перевода предмета ипотеки предыдущим ипотекодержателем следующий ипотекодержатель также имеет право перевода предмета ипотеки, даже если срок исполнения основного обязательства перед следующим ипотекодержателем не наступил. При переводе недвижимого имущества, которое является предметом нескольких ипотек, требования каждого следующего ипотекодержателя удовлетворяются после полного удовлетворения требований каждого предыдущего ипотекодержателя согласно приоритету и объему этих требований.

Статья 14. Особенности ипотеки объектов права государственной или коммунальной собственности

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое является объектом права коммунальной собственности и закреплено за соответственным государственным или коммунальным предприятием, организацией или органом на правах хозяйственного ведения. Передача в ипотеку этого имущества осуществляется после получения в установленном порядке согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, к сфере хозяйственного управления которого относится соответственное государственное или коммунальное предприятие, организация или орган.
Запрещается передача в ипотеку объектов права государственной собственности, которые не подлежат приватизации. Предметом ипотеки не могут быть национальные, культурные и исторические ценности, которые являются объектами права государственной собственности и внесены в Государственный реестр национального культурного наследия.

Статья 15. Особенности ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется согласно этого Закона. Запреты и ограничения по отчуждению и целевого использованию земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленные Земельным кодексом Украины, являются действительными при их ипотеке.
Реализация переданных в ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения при переводе на предмет ипотеки осуществляются на открытых торгах.
Покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть лица, обозначенные Земельным кодексом Украины. Действие этого Закона не распространяется на земельные участки, которые находятся в государственной или коммунальной собственности и не подлежат приватизации.

Статья 16. Особенности ипотеки объектов незавершенного строительства

При ипотеке объектов незавершенного строительства ипотекодержателем может быть лицо, собственностью которого является здание (сооружение), жилой дом или жилая квартира, после завершения строительства и регистрации права собственности на них в установленном законом порядке.
При финансировании строительства зданий жилищного или нежилого назначения с целью продажи другим лицам ипотекодателем также может быть застройщик.
Ипотека объектов незавершенного строительства осуществляется путем передачи земельного участка, на котором выполняется строительство, или путем передачи в ипотеку недвижимого имущества, право собственности ипотекодателя на которое появится в будущем.
Перевод объекта незавершенного строительства в ипотеку подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке. После завершения строительства строение (сооружение), жилой дом или жилая квартира остается предметом ипотеки согласно ипотечному логовору. В случае передачи в ипотеку объекта незавершенного строительства застройщиком и перевод на завершенное здание (сооружение) ипотека не распротсраняется на на ту ее часть, которая выделена фактически и была приобретена каким-либо лицом (покупателем) на основании гражданско-правового договора путем полной оплаты ее стоимости до момента принятия решения о переводе, если другое на установлено договором с покупателем.
После перевода к новому владельцу завершенного здания (сооружения) или объекта незавершенного строительства переходят обозначенные договором права и обязательства застройщика, касающиеся третьих лиц-покупателей.

Статья 17. Предпосылки прекращения ипотеки

Ипотека прекращается в случае:

• Прекращения основного обязательства;
• Реализации предмета ипотеки согласно этому Закону;
• Приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки;
• Признание ипотечного договора недействительным;
• Уничтожения (утраты) переданного в ипотеку здания (сооружения), если ипотекодатель ее не восстановил.

Если предметом ипотечного договора является земельный участок и расположенное на ней здание (сооружение), в случае уничтожения (утраты) здания (сооружения) ипотека земельного участка не приостанавливается; в других обстоятельствах, предусмотренных этом законом. Следующие ипотеки приостанавливаются вследствие перевода на предыдущую ипотеку. Ведомости о приостановления ипотеки подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.