Раздел II. ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕКИ

Статья 18. Ипотечный договор

Ипотечный договор заключается между одним или несколькими ипотекодателями и ипотекодержателем в письменной форме и подлежит нотариальному заверению.
Ипотечный договор должен содержать следующие условия:
1)для ипотекодателя и ипотекодержателя – юридических лиц ведомости о: для резидентов – наименование, местоположение и идентификационный код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины; для нерезидентов – наименование, местоположение и страну, где зарегистрировано лицо; для ипотекодержателей и ипотекодателей – физических лиц ведомости о: для граждан Украины – фамилия, имя и отчество, адрес постоянного жительства и индивидуальный номер идентификационный номер в Государственном Реестре физических лиц – плательщиков налогов и других обязательных платежей; для иностранцев, лиц без гражданства – фамилия, имя и отчество (по наличию), адрес постоянного проживания за пределами Украины;
2)содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его исполнения;
3)описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные. При ипотеке земельного участка имеет значение его целевое назначение;
4)подготовка выпуска закладной или ее отсутствие. В случае отсутствия в ипотечном договоре одной из указанных выше фактических условий он считается не заключенным. Ипотечный договор содеет содержать другие положения, в частности, определения стоимости предмета ипотеки, ссылки на документ, который подтверждает право собственности ипотекодателя на предмет ипотеки, определения способа перевода предмета ипотеки. Ипотечный договор и договор, который обуславливает основное обязательство, могут быть оформлены в виде одного документа. Этот документ по форме и содержанию должен отвечать требованиям, установленным законом, для договора, который обозначает основные обязательства. В случае, если ипотекой обеспечивается возврат заема, кредита для приобретения недвижимого имущества, которое передается в ипотеку, договор купли-продажи этого недвижимого имущества и ипотечный договор могут заключаться одновременно.

Статья 19. Внесение изменений и дополнений в ипотечный договор

Изменения и дополнения в ипотечный договор подлежат нотариальному заверению.
Соответственные ведомости об изменении условий обложения недвижимого имущества ипотекой подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке. После оформления закладной изменения и дополнения к ипотечному договору и договору, которым обусловлено основное обязательство, могут вноситься только после аннулирования закладной и выдачи новой закладной в порядке, установленном частью четвертой статьи 20 этого Закона.
Любое увеличение основного обязательства или процентов за основным обязательством, кроме случаев, когда такое увеличение прямо предусмотрено ипотечным договором, может быть осуществлено после государственной регистрации ведомостей о смене условий обложения недвижимого имущества ипотекой.
Такое увеличение подпадает под приоритет требования по любому другому обязательству, обеспеченному предметом ипотеки, которая была зарегистрирована до регистрации соответствующего изменения условий обложения недвижимого имущества ипотекой.

Статья 20. Залог

Залог – это долговой документ, который свидетельствует безусловное право его владельца на получение от должника выполнения основного обязательства, при условии, что оно подлежит выполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства – право отменить перевод предмета ипотеки.
Залог оформляется, если его выпуск предусмотрен ипотечным договором.
Залог может передаваться его владельцем любому лицу путем индоссамента согласно этому Закону.
Следующий владелец закладной имеет те же права, которые имел ипотекодержатель согласно договору, которым обусловлено основное обязательство, и ипотечным договором, на основании которого был оформлен залог. В случае выдачи закладной приостанавливаются денежные обязательства должника по договору, который обуславливает основное обязательство, и возникают денежные обязательства должника по платежу по закладной.
После оформления закладной выполнение основного обязательства и перевод предмета ипотеки может быть осуществлен только на основании требования владельца закладной. Перевод предмета ипотеки владельцем закладной осуществляется в порядке, предусмотренном разделом 5 этого Закона.
Аннулирование закладной и выдача новой закладной осуществляется по договоренности между ипотекодателем, должником, если он является отличным от ипотекодателя лицом, и владельцем закладной. Ведомости о аннулирование закладной и выдачу новой закладной подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке. Закладная не может выдаваться, если ипотекой обеспечено денежное обязательство, сумма долга, согласно которому на момент заключения ипотечного договора не определена и которое не содержит критериев, которые позволяют определить сумму на конкретный момент.
Закладная подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке совместно с государственной регистрацией обложения соответственного недвижимого имущества ипотекой. После регистрации выпуска закладной оригинал ее передается ипотекодержателю.

Статья 21. Форма и содержание закладной

Закладная составляется в письменной форме в одном экземпляре на бланке стандартной формы, которая устанавливается Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. На всех оригинальных экземплярах ипотечного договора выполняется отметка об оформлении закладной.
В закладной обязательно должны содержаться следующие реквизиты:
1)слово «Закладная», как составляющая названия документа и определение об обязательстве должника выполнять перед ипотекодержателем в установленный срок основное обязательство;
2)для ипотекодателя, должника (если это не одно и то же лицо) и ипотекодержателя – юридических лиц: резидентов – наименование, местоположение и идентификационный код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины; нерезидентов – наименование, юридический адрес и страна, где зарегистрировано лицо; для ипотекодателя должника (если это не оно и то же лицо) и ипотекодержателя – физических лиц: граждан Украины – фамилия, имя, отчество, адрес постоянного места жительства и индивидуальный идентификационный номер в государственном реестре физических лиц – плательщиков налогов и других обязательных платежей; иностранцев, лиц без гражданства – фамилия, имя, отчество (при наличии), адрес постоянного проживания за пределами Украины;
3) ссылки на реквизиты ипотечного договора и договора, который обуславливает основное обязательство; 

4) описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и/или регистрационные данные;
5) содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его исполнения;
6) способ перевода предмета ипотеки, если он предусмотрен ипотечным договором;
7) отметка о регистрационном номере, дата и место государственной регистрации обложения недвижимого имущества ипотекой (этот реквизит вносится держателем соответствующего государственного реестра). По обоюдному согласию между ипотекодержателем и ипотекодателем, закладная может содержать другие положения, которые воссоздают смысл основного обязательства и ипотеки. Если содержание закладной не соответствует положениям ипотечного договора или договора, который обуславливает основное обязательство, положения закладной имеют преимущество. Закладная подписывается ипотекодателем и должником, если это не одно и то же лицо. Ипотекодатель, должник – юридические лица заверяют подписи уполномоченного лица печатью.

Статья 22. Условия реализации прав и исполнения обязанностей, которые следуют из закладной

Для реализации прав по закладной, ее владелец обязан заявить должнику письменно требование о выполнении основного обязательства.
В этом требовании указывается банковский счет владельца закладной для осуществления должником перевода соответственной денежной суммы. По требованию должника владелец закладной обязан предъявить оригинал закладной без его передачи должнику.
Закладная подлежит передаче должнику в случае надлежащего выполнения им основного обязательства. Нахождение закладной у должника свидетельствует о выполнении основного обязательства, если не будет доказано обратное.
В случае выполнения основного обязательства должником закладная, которая находится у него, аннулируется. Нахождение закладной у другого лица свидетельствует, что основное обязательство не выполнено, если не будет доказано обратное.
Если основное обязательство подлежит выполнению частями, владелец закладной обязан выдавать должнику письменные квитанции о получении платежа и вести надлежащий учет (реестр) платежей по закладной, который предоставляется должнику по его требованию.
В случае разночтений между квитанциями о получении платежей и их реестром квитанции о получении платежей имеют преимущество.