Раздел V. УДОВЛЕТВОРЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ ИПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ

Статья 33. Предпосылки для перевода предмета ипотеки

В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником основного обязательства, ипотекодержатель в праве удовлетворить свои требования по основному обязательству путем перевода предмета ипотеки.
Право ипотекодержателя на перевод предмета ипотеки также возникает из обстоятельств, установленных статьей 12 этого Закона.
В случае нарушения утверждения на предмет платежеспособности ипотекодателя или признания его банкротом, или при ликвидации юридического лица – ипотекодателя, ипотекодержатель приобретает право перевода предмета ипотеки независимо от наступления срока выполнения основного обязательства, если ипотекодержатель и ипотекодатель не достигнут соглашения о другом.
Перевод предмета ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительного листа нотариуса или согласно договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.
Перевод прав на имущество, которое является предметом ипотеки и принадлежит государственному или коммунальному предприятию или предприятию, более 50% акций (частей, паев) находится в государственной собственности, осуществляется на основании решения суда.
Если предметом ипотеки являются два или более объектов недвижимого имущества, перевод происходит в объеме, необходимом для полного удовлетворения требований ипотекодержателя. Если предметом ипотеки являются объекты, которые принадлежат разным лицам, и удовлетворение осуществляется за счет части переданного в ипотеку имущества, те ипотекодатели, на имущество которых был осуществлен перевод, имеют право на пропорциональное возмещение от ипотекодателей, на имущество которых не наложен перевод и приобретают права ипотекодержателя на часть имущества, на которую не было наложен перевод, для обеспечения такого возмещения.

Статья 34. Передача предмета ипотеки в управление

После принятия решения о переводе предмета ипотеки и с целью получения продукции, плодов и доходов, обеспечения надлежащего хозяйственного использования переданного в ипотеку недвижимого имущества согласно с его целевым назначением, предмет ипотеки на основании договора между ипотекодателем и ипотекодержателем или решения суда может быть передан ипотекодержателю или другому лицу в управление на период до его реализации в порядке, установленном данным Законом. Управление имуществом осуществляется согласно законодательства и условий, обозначенных договором или решением суда.
Продукция, плоды и доходы, полученные в результате управления предметом ипотеки, направляются на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя, если другое не установлено договором или решением суда.

Статья 35. Уведомления о нарушениях основного обязательства и/или ипотечного договора

В случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора, ипотекодержатель посылает ипотекодателю и должнику, если это разные лица, письменное требование о ликвидации нарушения. В этом документе указывается краткое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства в срок не позднее тридцати дней и предупреждение о переводе предмета ипотеки в случае невыполнения этого требования.
Если в течении установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе начать процедуру перевода предмета ипотеки согласно этому Закону.
Положение части первой этой статьи не является препятствием для реализации права ипотекодержателя обратиться в любое время за защитой своих нарушенных прав в суд в установленном законом порядке.

Статья 36. Внесудебное урегулирование

Стороны ипотечного договора могут решить вопросы о переводе предмета ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. Внесудебное урегулирование осуществляется согласно предупреждениям об удовлетворении требований ипотекодержателя, которые содержатся в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному заверению и может быть заключен в любое время до вступления в законную силу решения суда о переводе предмета ипотеки.
Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается ответное предупреждение в ипотечном договоре, определяет возможный способ перевода предмета ипотеки согласно этому Закону. Определенный договором способ удовлетворения требований ипотекодержателя не препятствует ипотекодержателю использовать другие меры, установленные этим Законом, для перевода предмета ипотеки
Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может предусматривать:

• Передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 этого Закона;
• Право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 этого Закона.

После завершения внесудебного урегулирования любые следующие требования ипотекодержателя по исполнению должником основного обязательства являются недействительными.

Статья 37. Передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, который предусматривает передачу права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства, является правовой основой для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки.
Решение о регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки, может быть обжаловано ипотекодателем в суде, если он докажет, что основное обязательство и условия ипотечного договора не были нарушены.
В случае переходя к ипотекодержателю права собственности на переданное в ипотеку имущество права и требования других лиц на недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном законом порядке, остаются действительными. Ипотекодержатель несет ответственность за удовлетворение прав или требований других лиц на предмет ипотеки, которые имеют высший приоритет.
Удовлетворение прав или требований лиц с низшим приоритетом осуществляется в рамках превышения стоимости имущества, определенной путем его оценки, после удовлетворения прав или требований, которые имеют высший приоритет над размером обеспеченного ипотекой требования ипотекодержателя.

Статья 38. Право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки

Если решение суда или договор об удовлетворении требований ипотекодержателя предусматривает право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому лицу-покупателю, ипотекодержатель обязан за 30 дней до заключения договора купли-продажи письменно уведомить ипотекодателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, о своем намерении заключить договор. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед такими лицами за возмещение причиненных убытков.
На протяжении тридцатидневного срока со дня получения такого уведомления лицо, которое имеет зарегистрированные права или требования, в праве письменно уведомить ипотекодержателя о своем намерении купить предмет ипотеки. Со дня получения ипотекодержателем этого уведомления указанное лицо приобретает преимущественное право на приобретение предмета ипотеки у ипотекодержателю Если таких уведомлений поступило несколько, право на приобретение предмета ипотеки у ипотекодателя принадлежит лицу, которое имеет высший приоритет своих зарегистрированных прав или требований.
Если лицо, которое выразило намерение приобрести предмет ипотеки, уклоняется или по другим причинам не предпринимает никаких действий до заключения договора купли-продажи предмета ипотеки на протяжении 5 дней после окончания указанного выше тридцатидневного срока, оно утрачивает право на приобретение предмета ипотеки. Это право переходит к другим лицам, которые выразили намерение приобрести предмет ипотеки, согласно приоритету их прав и требований.
Если лица, которые имеют зарегистрированные права и требования на предмет ипотеки, не выразили намерений его приобрести, ипотекодержатель в праве продать предмет ипотеки любому другому лицу на собственное усмотрение.
Цена продажи предмета ипотеки устанавливается согласно договоренности между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества, на уровне, не ниже существующих средних цен на этот вид имущества. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед другими лицами согласно приоритету и размером их зарегистрированных прав или требований и перед ипотекодателем в последнюю очередь за возмещение разницы между ценой продажи предмета ипотеки и общепринятой ценой на него.
Раздел выручки от продажи предмета ипотеки между ипотекодержателем и прочими лицами, которые имеют зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки, осуществляется согласно установленному приоритету и размеру прав или требований. Остаток выручки возвращается ипотекодателю.
Ипотекодатель и должник, если это разные лица, имеют право выполнить основное обязательство в течении тридцатидневного срока, указанного в части первой этой статьи, согласно условий и последствий, установленных статьей 42 этого Закона.
Договор купли-продажи предмета ипотеки, заключенный согласно этой статье, является правовой основой для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, которое было предметом ипотеки.

Статья 39. Реализация предмета ипотеки по решению суда

В случае удовлетворения судом иска о переводе предмета ипотеки, в решении суда указываются:

• Общий размер требований и все их составляющие, которые подлежат оплате ипотекодержателю из стоимости предмета ипотеки;
• Опись недвижимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования ипотекодержателя;
• Меры по обеспечению сохранности предмета ипотеки или передачи его в управление на период его реализации, если они необходимы;
• Способ реализации предмета ипотеки путем публичных торгов или использования процедур продажи, предусмотренных статьей 38 этого Закона;
• Приоритет и размер требований других кредиторов, которые подлежат удовлетворению со стоимости предмета ипотеки;
• Начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации.

Одновременно с решением о переводе предмета ипотеки суд заявлением ипотекодержателя вправе вынести решение о выселении жильцов, если предметом ипотеки является жилой дом или жилое помещение.
Суд вправе отказать в удовлетворении иска ипотекодержателя о досрочном переводе предмета ипотеки, если допущенное должником или ипотекодателем, если это не одно и то же лицо, нарушение основного обязательства или ипотечного договора не причиняет убытков ипотекодержателю и не меняет объема его прав.

Статья 40. Выселение жильцов

Перевод переданного в ипотеку жилого дома или жилого помещения является причиной для выселения всех жителей, кроме съемщиков и членов их семей. Выселение производится в порядке, установленном законом.
После принятия решения о переводе переданного в ипотеку жилого дома или жилого помещения все жильцы обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового владельца добровольно освободить жилой дом или жилое помещение в срок одного месяца со дня получения этого требования. Если жильцы не освобождают жилой дом или жилое помещение в установленный срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.
Лица, которые проживают в означенных помещениях на условиях договора найма (аренды), не подлежат выселения, если:
-договор найма (аренды) был заключен до момента заключения ипотечного договора и о его наличие было доведено до ведома ипотекодержателя или такой договор был зарегистрирован в установленном законом порядке;
-договор найма (аренды) был заключен после заключения ипотечного договора с согласия ипотекодержателя.

Статья 41. Реализация предмета ипотеки на открытых торгах

Реализация предмета ипотеки, который переводится по решению суда или по исполнительной записи нотариуса, проводится, если другое не предусмотрено решением суда, путем продажи на открытых торгах в рамках процедуры исполнительного действия с соблюдением требований этого Закона.
Организация продажи предмета ипотеки возлагается на специализированные организации, которые созданы согласно закону. Право выбора специализированной организации принадлежит ипотекодателю. Место проведения открытых торгов назначается специализированной организацией с согласия ипотекодержателя.

Статья 42. Последствия исполнения основного обязательства до момента реализации предмета ипотеки

Должник имеет право до дня продажи предмета ипотеки на открытых торгах выполнить требование по основному обязательству или ее часть, исполнение которой просрочено, совместно с погашением любых расходов и убытков, причиненных ипотекодержателю, включая судебные расходы, расходы на оплату вознаграждения приглашенных экспертов (оценщикам, юристам), расходы на подготовку открытых торгов и т.д. Такое исполнение является основанием для приостановления реализации предмета ипотеки на открытых торгах. Условия договоров, которые ограничивают это право должника, являются недействительными.
Если другое не предусмотрено ипотечным договором, в случае, если основное обязательство подлежит исполнению частями, должник может воспользоваться правом, установленным частью первой этой статьи, один раз в год или дважды на протяжении срока основного обязательства. В случае превышения этих показателей должник имеет право остановить реализацию предмета ипотеки только путем полной оплаты остатка суммы по основному обязательству.
Имущественный поручитель или следующий ипотекодатель может выполнить основное обязательство за должника с последствиями, аналогичными вышеуказанным, и предыдущий ипотекодержатель обязан принять такое исполнение. Следующий ипотекодержатель, который оплачивает полную стоимость основного обязательства предыдущему ипотекодержателю, признается лицом, в пользу которого осуществлена передача прав предыдущего ипотекодержателя по ипотечному договору. Имущественный поручитель, который выполнил основное обязательство полностью или частично, имеет право требовать от должника возмещения оплаченной имущественным поручителем суммы.

Статья 43. Подготовка к проведению открытых торгов

Открытые торги проводятся в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией заявки государственного исполнителя на их проведение.
Начальная цена продажи предмета ипотеки устанавливается решением суда или по договоренности между ипотекодателем и ипотекодержателем, а если они не достигли соглашения – специализированной организацией на основании оценки предмета ипотеки. Начальная цена этого имущества не может быть ниже, чем 90% его стоимости, определенной путем его оценки.
Специализированная организация не позднее, чем за 15 дней до дня начала открытых торгов, публикует за месторасположением предмета ипотеки объявления в двух местных печатных средствах массовой информации о проведении открытых торгов. В объявлении отображается информация о дне, времени и месте проведения открытых торгов, описание предмета ипотеки, который подлежит продаже, месте, где можно получить дополнительную информацию об условиях проведения открытых торгов и другую необходимую информацию.
Специализированная организация обеспечивает любому заинтересованному лицу доступ к информации об условиях проведения открытых торгов и о предмете ипотеки, который подлежит продаже.
Не позднее дня публикации объявления о проведении открытых торгов в средствах массовой информации специализированная организация письменно оповещает государственного исполнителя, ипотекодателя, ипотекодержателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права и требования на предмет ипотеки, о дне, времени и месте проведения открытых торгов и о начальной цене реализации имущества.

Статья 44. Участие в открытых торгах

В открытых торгах имеют право принимать участие физические и юридические лица, которые оплатили гарантийный взнос и могут согласно закона быть покупателями недвижимого имущества, которое реализуется. Размер гарантийных взносов назначается специализированной организацией, но он не может превышать 5 процентов от начальной цены продажи предмета ипотеки. Ипотекодатель и все ипотекодержатели принимают участие в открытых торгах без оплаты гарантийного взноса.
Участники открытых торгов подлежат регистрации специализированной организацией. Регистрация прекращается не ранее чем за один час до начала открытых торгов. Для регистрации участник предоставляет специализированной организации документ, удостоверяющий его личность, заявление об участии в торгах и документ, удостоверяющий оплату гарантийного взноса. Во время проведения регистрации участник открытых торгов получает карточку с порядковым номером, согласно которому этот участник принимает участие в торгах.

Статья 45. Порядок проведения открытых торгов

Открытые торги проводятся прозрачно. Специализированная организация обеспечивает каждого участника открытых торгов правилами проведения открытых торгов до их начала.
Любой участник может быть покупателем предмета ипотеки, если он предложит наивысшую цену. Если покупателем является ипотекодержатель, он обязан оплатить только разницу между предложенной им ценой и размером невыполненного основного обязательства.
Открытые торги проводятся при условии присутствия хотя бы одного их участника. В случае участия в открытых торгах одного покупателя имущество может быть приобретено им по начальной цене. Если никто из участников не зарегистрировался или в случае если предмет ипотеки не был продан, открытые торги признаются не состоявшимися.
По результатам проведения открытых торгов и продажи предмета ипотеки составляется протокол, который подписывается уполномоченным представителем специализированной организации и покупателем предмета ипотеки. В протоколе обозначаются:
-описание приобретенного покупателем предмета ипотеки;
-начальная цена предмета ипотеки;
-цена реализации предмета ипотеки;
-информация о покупателе предмета ипотеки
-дата, к которой покупатель обязан полностью оплатить цену реализации предмета ипотеки;
-банковский счет специализированной организации для перевода покупателем реализационной цены предмета ипотеки.
В случае необходимости в протокол может быть внесена и другая информация. Копии протокола высылаются ипотекодателю, всем ипотекодержателям и государственному исполнителю в течении пяти дней со дня его подписания.
Если победитель открытых торгов отказался от подписания договора, следующий участник, который предложил наивысшую цену, но не ниже начальной цены реализации, объявляется победителем открытых торгов. При его отсутствии или отказа открытые торги объявляются несостоявшимися.

Статья 46. Порядок проведения расчетов за имущество, приобретенное на открытых торгах

Победитель открытых торгов в течение десяти рабочих дней со дня подписания протокола перечисляет средства за приобретенное на торгах имущество на указанный в протоколе банковский счет специализированной организации.
Гарантийный взнос, оплаченный покупателем до начала торгов, входит в цену продажи. Другим участникам внесенная сумма возвращается в течении трех рабочих дней со дня окончания открытых торгов. Гарантийный взнос также подлежит возврату, если торги не состоялись.
Если покупатель не вносит всю сумму к оплате в десятидневный срок, гарантийный взнос ему не возвращается, а следующий участник, который предложил наибольшую цену, не ниже начальной цены реализации, объявляется победителем открытых торгов. При его отсутствии или отказа открытые торги объявляются несостоявшимися.
Гарантийный вклад не возвращается также участнику торгов, который стал победителем торгов, но отказался подписывать протокол.

Статья 47. Оформление результатов открытых торгов и разделение доходов от реализации предмета ипотеки

В течении пяти рабочих дней со дня получения специализированной организацией платежа от покупателя предмета ипотеки специализированная организация посылает государственному исполнителю уведомление об осуществлении оплаты.
В течении пяти рабочих дней со дня получения государственным исполнителем уведомления государственный исполнитель посылает специализированной организации свидетельство о приобретении имущества на открытых торгах. В свидетельстве указывается:
-описание приобретенного недвижимого имущества;
-информация о том, что открытые торги состоялись при соблюдении требований этого Закона;
-ведомости об ипотекодержателе и ипотекодателе;
-ведомости о покупателе;
-цена реализации предмета ипотеки.
Свидетельство о приобретении имущества на открытых торгах подписывается государственным исполнителем и заверяется печатью соответствующего отдела государственной исполнительной службы.
Государственный исполнитель не может отказать в выдаче свидетельства о приобретении имущества на открытых торгах, если открытые торги состоялись согласно требований этого Закона. В случае отказа государственного исполнителя выдать свидетельство о приобретении имущества на открытых торгах он обязан в пятидневный срок уведомить об этом специализированную организацию, ипотекодателя, ипотекодержателя и покупателя. В уведомлении содержатся причины отказа. Отказ государственного исполнителя в выдаче свидетельства о приобретении имущества на открытых торгах может быть обжалована в суде.
Свидетельство о приобретении недвижимого имущества на открытых торгах является правовым основанием для регистрации в установленном законом порядке права собственности покупателя на приобретенное на открытых торгах имущество.
В течении пяти рабочих дней со дня получения специализированной организацией от государственного исполнителя свидетельства о приобретении имущества на открытых торгах специализированная организация посылает это свидетельство покупателю и распределяет полученные от него средства в следующей последовательности:
-расходы на проведение открытых торгов;
-комиссионные вознаграждения специализированной организации, которые не могут превышать 3 процентов от цены реализации предмета ипотеки;
-удовлетворение требований ипотекодержателей и других кредиторов должника, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на реализованное имущество, согласно их приоритета и размера;
-остаток суммы возвращается ипотекодателю.
Специализированная организация отправляет государственному исполнителю, ипотекодателю, должнику и ипотекодержателям отчет о проведении распределения выручки от продажи предмета ипотеки.
Если сумма, полученная от реализации предмета ипотеки, не покрывает требований ипотекодержателя, он имеет право получить остаток суммы из другого имущества должника в порядке, установленном законом.

Статья 48. Обжалование результатов открытых торгов

Ипотекодержатель, ипотекодатель, должник и любой другой участник открытых торгов в течении трех месяцев со дня проведения торгов имеют права обжаловать их результаты в суде за месторасположением недвижимого имущества.

Статья 49. Права и обязанности ипотекодержателя в случае признания открытых торгов не состоявшимися

В течение десяти дней со дня объявления открытых торгов не состоявшимися, ипотекодержатели и другие кредиторы должника согласно приоритету их зарегистрированных требований имеют право приобрести предмет ипотеки по начальной цене путем зачета своих обеспеченных требований в счет цены имущества. В этом случае приобретение предмета ипотеки ипотекодержателем оформляется протоколом и свидетельством в порядке, установленном статьей 47 этого Закона.
Если ипотекодержатель не воспользовался правом, предусмотренным частью первой этой статьи, по результатам первых открытых торгов, назначается проведение на тех же условиях других открытых торгов, которые должны состояться в течение одного месяца со дня проведения первых открытых торгов.
Если ипотекодержатель не воспользовался правом, предусмотренным частью первой этой статьи, по результатам других открытых торгов, ипотека прекращается.

Статья 50. Прекращение прав и требований на предмет ипотеки после его реализации

После продажи предмета ипотеки на открытых торгах или продажи предмета ипотеки согласно статьи 38 этого Закона, останавливаются любые права и требования других лиц на недвижимое имущество, которое было предметом ипотеки, которые возникли после государственной регистрации по ипотечному договору, согласно которому был осуществлен перевод предмета ипотеки. Это правило не распространяется на приобретение предмета ипотеки ипотекодателем.

Статья 51. Последствия отвода (выкупа) предмета ипотеки для государственных или общественных потребностей

В случае, если предмет ипотеки отведен (выкуплен) для государственных или общественных нужд согласно закона, ипотекодержатель имеет право требовать от должника досрочного выполнения основного обязательства, а в случае его невыполнения – право на первоочередное удовлетворение своих требований за счет средств, которые подлежат выплате ипотекодателю, или за счет другого имущества, которым располагает ипотекодатель в связи с отводом (выкупом) соответственного недвижимого имущества.