При каких обстоятельствах могут признать сделку с недвижимостью недействительной?

Рынок недвижимости развивается бурными темпами, привлекая не только честных участников, но и всякого рода мошенников и аферистов, которые злоупотребляют доверием граждан и их незнанием особенностей законодательства.

Чтобы не остаться ни с чем, нужно знать при каких обстоятельствах сделка может быть признана недействительной.

Юристы говорят о том, что существует много лазеек в законодательстве при оформлении сделок с недвижимостью, поскольку нет четкой классификации сделок, но есть нормы, регулирующие определенные операции с недвижимостью. Перечислить все эти сделки не предоставляется возможным, поскольку недвижимое имущество может выступать объектом гражданских прав, а сделок где предмет недвижимое имущество великое множество.

Суд может признать сделку недействительной после обращения с соответственным иском. Чаще всего причиной признания сделки недействительной, является несоблюдение договора фирмой. Например, сделка предусматривала выполнение строительных и отделочных работ, но у фирмы, выступающей в роли подрядчика, не было лицензии на тот момент либо она была просрочена. Еще одной причиной является отсутствие у сторон полномочий на заключение сделки, приобретение жилья лицами, которые не имеют права на собственность определенных объектов, нарушение законодательных требований в отношении объектов недвижимости.

Также веским основанием признания сделки недействительной является заключение договора с недееспособным лицом или лицом, дееспособность которого ограничена, без разрешения органа опеки и попечительства. Если сделка происходила с применением насилия или с применением обмана, она тоже будет признана недействительной. То же самое будет, если договор подписал человек, не осознающий своих действий. Все эти факты в отношении физических лиц устанавливаются судом на основании заключения медицинского обследования или другого заключения.

Как правило, под частичной недееспособностью понимают наличие у человека психических расстройств и других тяжелых болезней. Но в это понятие также входят такие состояния, как опьянение, стресс, предынфарктное состояние, также на состояние человека влияют сильные боли и прием сильных обезболивающих и психотропных средств. Доказать, что человек находился именно в таком состоянии очень сложно, но именно на эти основания полагается сторона, требующая возврата сделки.

Поэтому судебная трактовка «сделка признана недействительной на основании того, что одна из сторон не понимала что делает, не контролировала свои действия и не могла руководить своим поведением» встречается очень часто, в практике рассмотрения сделок с недвижимостью.

Если суд постановил признать сделку недействительной, то стороны должны вернуть друг другу все полученное в результате проведения сделки. В юриспруденции это называется «реституция» - возврат в первоначальное положение. То есть покупателю возвращают денежные средства, а продавцу возвращают недвижимость. Сумма, которая возвращается покупателю, определяется суммой указанной в договоре. Поэтому стоимость недвижимости лучше всего указывать реальную, чтобы при возникновении такой ситуации не остаться «у разбитого корыта».

Существует ряд сделок, в результате признания их недействительными, реституция не возможна. Например, при возврате сделки, об аренде имущества, ничего никому не возвращается, арендатор просто освобождает помещение. Если происходит нарушение законных прав и интересов граждан, закон предоставляет право сторонам и третьим лицам обратиться с иском в суд, и требовать возмещения ущерба.

На Украине регистрацию сделок с недвижимостью в Госреестре осуществляет нотариат. Заключение договора происходит у нотариуса, который проверяет наличие всех необходимых справок и правильность оформления документов. Если у нотариуса есть сомнения в подлинности того или иного документа, или есть подозрения в нечестности в отношении одной из сторон, или физическое состояние одного из участников договора вызывает опасения (неадекватное поведение, плохое самочувствие), то сделка не должна быть оформлена. В этом есть соблюдение профессионально этического кодекса нотариуса, но, к сожалению, как показывает практика, такое происходит не всегда.

В арсенале средств «матерого» мошенника есть множества средств обмануть доверие граждан или воспользоваться юридической неграмотностью. Поэтому не осуществляете сделки с лицами малознакомыми, подозрительными, особенно, если условия поведения сделки очень выгодны. Всегда пользуйтесь услугами профессионалов – юристов и других специалистов в сфере недвижимости. Для проверки своих подозрений вам придется использовать не только знания закона, но и навыки психолога. Нечестного человека всегда выдают жесты и другие странности поведения.

Для того, чтобы не попасть на удочку аферистов стоит проявить максимум внимания, проверить подлинность всех справок и документов, изучить историю происхождения недвижимости, кто когда был владельцем и при каких обстоятельствах она переходила от собственника к собственнику. Очень часто можно лишиться недвижимости, даже в случае если ваша сделка безупречна, а одна из предыдущих сделок незаконная. В этом случае вы тоже рискуете остаться ни с чем.

Чтобы удостоверится в дееспособности продавца, отправьте запрос в соответствующие органы для выяснения личности: не было ли судебных решений о признании лица недееспособным или не ограничена ли трудоспособность лица. Но выяснить истину не всегда возможно потому, что учета таких граждан никто не ведет.

Обращайте внимание на все мелочи. Если цена занижена по сравнению со среднерыночной, это может являться веским основанием подозревать продавца в нечестности. Никому не выгодно продавать имущество ниже реальной стоимости. В законодательстве есть даже указание на этот счет, расторгать сделки, в которых стоимость объектов занижена.

В результате несовершенства нашего законодательства, существуют ситуации, когда возникают противоречия при совершении сделки. Например, договор пожизненного содержания по норме одного закона должен удостоверяться государственным нотариусом, а по норме другого закона может быть зарегистрирован частным нотариусом. Был инцидент в суде, договор был признан недействительным, потому что был заверен частным нотариусом.

Все эти обстоятельства возникают от незнания законов и неправильного пользования законодательных актов. Так, например, суд признал договора о сделках с недвижимостью действительными, хотя заключены они были с лицами умершими на день заключения сделки. Здесь и без выяснения других обстоятельств понятно, что сделка не имеет юридической силы.