Земельный рынок, спекуляции не выгодны.

Теперь же рост ставок по кредитам приводит к тому, что спекулировать землей в кредит невыгодно. Еще в марте этого года можно было получить займ в банке сроком на 30 лет под 12% годовых в долларах. Спустя три месяца в июне эта цифра выросла до 14, 29 % годовых в долларах и до 19, 59% в гривне, а срок кредитования сократился до 10 лет. Объем кредитования земельного сектора перестал увеличиваться интенсивными темпами, его рост с начала года составил всего 13, 9%. На данный момент земельные ссуды занимают всего 2. 2% от общего числа выданных займов и составляют 1, 4 млрд. гривен. Такие небольшие показатели связаны с тем, что банки не хотят рисковать и с неохотой кредитуют покупку участков земли, число проблемных земельных кредитов слишком велико. 

Займ можно получить только на покупку участка под строительство или для ведения садоводства. Целевое назначение земли - это один их самых важных моментов для оформления кредита, и оно должно быть указанно в акте на землю. С большей охотой финучреждения выдают займы на приобретение участков со строениями (коттеджами, домами). «Голые» участки земли не в почете из-за того, что слишком много схем для мошенничества. Например, спекулянт оформляет займ в банке под покупку конкретного земельного надела, а затем делит его на несколько более мелких участков, и перепродает уже под другими кадастровыми номерами. Банк в таком случае остается ни с чем, залог как таковой перестает существовать и претензии некому предъявлять. Для подстраховки банки не выдают кредиты на приобретение участков более чем 1 га, а некоторые финучреждения ограничиваются еще более мелкими размерами участков (не более 0, 3 га), который можно приобрести в долг. Если участок имеет более крупный размер, только строительные компании могут приобрести его в кредит и только при условии, что они будут использовать этот участок под конкретную застройку.

Чтобы получить займ в банке на покупку земли вам сначала необходимо выбрать конкретный участок, обратится в финучреждение с заявлением на выдачу кредита подкрепить его справкой о доходах, кодом ИИН, списком имущества (квартира, машина), банк оценит платежеспособность клиента и выдаст решение о выдаче кредита на определенный срок под определенный процент. Затем специалист производит оценку участка. А покупатель в это время собирает необходимые документы на землю (госакт на владение участком, справки об отсутствии обременений на землю, справку о нормативно- денежной оценке участка, копии паспортов (своего и продавца), а также свидетельства о браке или о расторжении брака). Потом происходит подписание договора ипотеки, покупатель вносит первоначальный взнос, оплачивает госпошлину и все сопутствующие комиссии, сделка заверяется нотариусом.

Когда происходит выбор участка, консультанты советуют обращать внимание на то, имеет ли право еще кто-либо пользоваться землей, например, по участку может проходить водопровод или канализация соседа. Если у вас есть данные сервитуты, то это существенно ограничивает свободу собственника на строительство, и при этом влияет на сумму кредита. Многие финучреждения вообще отказываются выдавать ссуды на покупку земли, если есть еще лица, имеющие право пользования землей. На момент покупки участок должен быть «чист» юридически, то есть не находиться в залоге, в аренде, в аресте и т.д. так банки страхуют свои финансовые риски.

Основная проблема, с которой сталкиваются заемщики при покупке земли, это слишком большой пакет документов, который нужно предоставить в финучреждении, да и сроки рассмотрения заявления порой составляют 1—1, 5 месяца, а может порой доходит до года. В то время как любой другой кредит (на покупку техники или автокредит) вам выдадут в течение нескольких дней или недель. Причины, по которым банки тянут с выдачей разрешения на кредит несколько: во-первых, многие участки находятся далеко от города и оценить его просто невозможно из-за отсутствия полной инвентаризации земель в стране. Также порой долго приходится выяснять, в чьем ведении находится участок, областного совета или центральных органов власти, ведь покупатель должен внести налог на землю в соответствующий бюджет.

Также проблемы возникают, если у продавца нет акта на владение землей, без этого основополагающего документа не будет произведена сделка, а на получение государственного акта порой уходит год. Поэтому многие банки требуют показать акт на владение землей еще до того как покупатель напишет заявление на выдачу кредита. Также немало времени занимает получение справки о наличии или отсутствии сервитутов.

Требования, которые финучреждения выдвигают к покупателям земли, стандартны, покупателем может выступать гражданин страны старше 21 года и младше 65 лет, его уровень дохода должен подтверждать справка о зарплате. Если хоть одно из условий не соблюдается, то банк вправе отказать в выдаче займа или поднять ставку по кредиту. Кроме того, многие банки требуют от заемщика представить документы, подтверждающие его планы на застройку (проект, разрешение на строительство, договор с компанией застройщиком), если клиент не может подтвердить свои намерения, то банк также может отказать в выдаче займа.

Реклама говорит о том, что кредит на покупку земли можно получить в размере до полумиллиона долларов, на самом деле реально банки не выдают на руки более чем 100 000 долларов. Залогом по кредиту выступает сам участок, финучреждения выдают до 75-80% от рыночной стоимости залога, то есть сумма займа зависит не от суммы покупки, а от оценки участка. Поэтому многие покупатели идут на сговор с оценщиком, чтобы тот дороже оценил надел. Например, если цена участка 12 тысяч долларов, а оценщик оценил его в 15 тысяч, то банк выдаст вам на руки те же 12 тысяч. Если цена участка выше стоимости залога, то есть продавец просит больше, чем его оценил оценщик, то банк просит предоставить еще дополнительные гарантии залога, например, можно оставить квартиру или машину.

При выдаче займа банк взимает комиссию в размере 1-2 % от суммы сделки. Ранее банки взимали еще попутно несколько видов платежей (за погашение кредита, за обслуживание счета и т.д.) сейчас такая практика уходит в прошлое. Помимо этих расходов покупатель платит за госпошлину в размере 1% в местный бюджет, а также 0, 1% от суммы кредита, на его плечи еще ложится оплата услуг нотариуса (500 грн.) и оценщика (500-1000грн.).

Также заемщик страхует участок, причем делать это придется на протяжение всего срока кредитования, полис обходится еще в 0, 25-0, 5% стоимости залога. Некоторые финучреждения могут потребовать страхование не только предмета залога, а еще и страхование жизни и здоровья заемщика (еще 0, 3-0, 5% от суммы кредита). В общем, если подвести итог, порядка 5-7% от стоимости участка придется выложить в виде различных платежей и комиссий.

Специалисты советуют семьям, которые решили покупать участок в кредит и начинать строительство, приобретать лучше квартиры в кредит, поскольку ставка по ипотеке меньше порядка на 1-2% годовых и процедура оформления куда проще. Банки сокращают земельное кредитование для того чтобы уменьшить число спекуляций с землей, еще недавно на земле можно было «поднять» неплохую прибыль, однако на данный момент, если купить землю в кредит и планировать ее продать через год, то сумма прибыли будет едва больше 10 %.

Если правительство отменит ныне действующий мораторий на продажу сельхозземель, то рынок, конечно, активизируется, спекулянты тут же начнут выкупать ликвидные участки. Также вырастет и объем земельного кредитования, потому что спрос поднимется в разы на все виды земельных кредитов. Перспектива рынка земли благоприятная объем его будет увеличиваться с каждым годом, и вскоре можно будет взять кредит не только на покупку участка, но и под строительство дома.